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Die Software für private Vermieter

Das Betriebssystem für Vermieter, die Mieten, Kosten, Steuern und Vermögen endlich im Griff haben wollen.

VermiOS zeigt dein Vermögen in Echtzeit, ordnet Banktransaktionen automatisch zu, erstellt die komplette Nebenkostenabrechnung und die Anlage-V-Auswertung — und schreibt Mieterhöhungen wie Mahnungen als fertiges PDF.

Kostenlos testenSo funktioniert's ↓

30 Tage kostenlos · ohne Kreditkarte · in 2 Minuten startklar

Weniger verwalten. Mehr verstehen.

Abb. 1
MarktwertRestschuldVermögen
400300200100T€HEUTE228.600 €VERMÖGEN HEUTE20192022202620302034
Die wachsende Differenz ist dein Vermögen — gestrichelt: Projektion.

EU-Hosting

Deine Daten liegen verschlüsselt in Frankfurt — DSGVO-konform.

Made in Germany

Entwickelt und betrieben in Deutschland — für deutsches Mietrecht gebaut.

Bankanbindung

PSD2-Schnittstelle über finAPI — ein BaFin-reguliertes Institut.

Partner

Nutzungsdauer.com — Partner für Restnutzungsdauer-Gutachten

Gutachten für höhere AfA — direkt angebunden.

Warum VermiOS?

Weil Vermieten kein Nebenbei-Job mehr ist, sobald Zahlen ins Spiel kommen.

Mieteingänge prüfenKosten sauber trennenNebenkosten abrechnenMieterhöhung berechnenMahnung schreibenAnlage V vorbereitenRücklagen planen

Und irgendwo dazwischen sollst du noch wissen, ob dein Vermögen gerade wächst — oder nur auf dem Papier gut aussieht.

VermiOS bündelt genau diese Aufgaben in einem System — damit du nicht mehr suchen, schätzen und nacharbeiten musst.

„Ich verwalte selbst Immobilien und habe VermiOS gebaut, weil mir genau dieses Werkzeug gefehlt hat — eine Software, die nicht nur verwaltet, sondern mein Vermögen und meine Steuer-Potenziale zeigt.“
Onur Pavic — Gründer von VermiOS, Immobilieninvestor

Was VermiOS für dich erledigt

Sechs Bereiche. Ein System.

VermiOS verwandelt verstreute Vermieter-Daten in eine aktuelle Entscheidungsgrundlage für dein Portfolio — und erledigt daraus die sechs Aufgaben, die dich sonst Zeit, Nerven und bares Geld kosten.

Vermögen

Sieh dein echtes Vermögen — nicht nur Kaufpreise und Kontostände.

VermiOS rechnet Marktwert und Restschuld je Objekt zu der einen Zahl zusammen, die zählt: dein Nettovermögen — inklusive der Tilgung, die jeden Monat still für dich arbeitet.

Du siehst auf einen Blick, wo du stehst und wie es wächst — ohne Bankportale, Kreditunterlagen und Tabellen.

  • Marktwert, Restschuld und Tilgung je Objekt
  • Vermögenszuwachs Monat für Monat sichtbar
  • Vermögensbericht als PDF
Abb. 2Portfolio — Stand heute
Immobilienwert
402.000 €
Restdarlehen
− 173.400 €
Vermögen
228.600 €

+ 1.180 € / Monat durch Tilgung

Die Miete tilgt jeden Monat — VermiOS zeigt dir den Zuwachs.

Bank-Sync

Aus Kontochaos werden Vermieter-Daten — automatisch zugeordnet.

Konto verbinden oder Auszüge importieren — VermiOS erkennt Mieteingänge, Kosten und Rücklagen von selbst und ordnet sie deinen Objekten zu.

Dein Kontoauszug wird damit zur fertigen Grundlage für Abrechnung, Steuer und Mahnwesen — ohne einen Abend Sortierarbeit.

  • Bankanbindung über finAPI (PSD2) oder Datei-Import
  • Lernt mit jeder Zuordnung dazu — künftig automatisch
  • Rücklastschriften werden erkannt — keine stillen Mietausfälle
Abb. 3Kontoumsätze — automatisch kategorisiert
  • Miete Weber+ 940,00 €Einnahme
  • Grundsteuer Stadt− 120,50 €umlagefähig
  • Gebäudeversicherung− 89,00 €umlagefähig
  • Kontoführung Bank− 12,90 €nicht umlagefähig
VermiOS lernt aus jeder Bestätigung dazu — künftige Buchungen ordnen sich von selbst zu.

Nebenkosten

Die komplette Abrechnung — vom Kontoauszug bis zum fertigen PDF.

Deine Nebenkostenabrechnung entsteht nebenbei: Die Kosten sind schon zugeordnet, wenn andere noch Belege suchen.

Am Jahresende prüfst du kurz — und lädst je Mieter die fertige Abrechnung als PDF herunter.

  • Kosten laufend zugeordnet statt Belege-Jagd im Dezember
  • WEG-Abrechnung als PDF hochladen — Positionen KI-gestützt erkannt
  • Fertige Abrechnung je Mieter als PDF
Abb. 4Nebenkostenabrechnung 2025 — WE 3
  • Grundsteuern. Wohnfläche483,00 €
  • Hausmeistern. Wohnfläche1.240,00 €
  • Müllabfuhrn. Personen615,00 €
  • Heizung / Warmwassern. Verbrauch2.180,00 €
  • Nachzahlung Fam. Weber84,32 €
  • Abrechnung als PDF — fertig für den Mieter
Jede Position nach dem richtigen Schlüssel verteilt.

Steuern & Anlage V

Die Anlage V füllt sich übers Jahr von selbst. Die AfA holt raus, was drin ist.

Jede Buchung landet übers Jahr automatisch in der richtigen Zeile — am Jahresende steht die Auswertung je Objekt, fertig für die Steuererklärung.

Und VermiOS zeigt, wo mehr drin ist: etwa ein Restnutzungsgutachten, das die jährliche AfA oft deutlich erhöht.

  • Anlage-V-Auswertung je Objekt — als PDF für den Steuerberater
  • AfA-Potenzial per Restnutzungsgutachten sichtbar
  • Steuer-Rücklage im Blick statt böser Überraschung
Abb. 5Anlage V 2025 — WE 1 · Auswertung
Mieteinnahmen (kalt + Umlagen)
13.560 €
Schuldzinsen
− 4.120 €
AfAmit Gutachten · 30 J.
− 8.667 €
Erhaltung & übrige Werbungskosten
− 3.290 €
Ergebnis Anlage V
− 2.517 €

Senkt dein zu versteuerndes Einkommen · Beispielrechnung

Verlust auf dem Papier, Geld auf dem Konto — legal, gewollt.

Mieterhöhung & Mahnwesen

Die Mieterhöhung, die du vor dir herschiebst, ist bares Geld. VermiOS schreibt sie fertig.

VermiOS rechnet je Vertrag durch, was rechtlich möglich ist — und formuliert das Erhöhungsschreiben gleich mit. Dir bleibt die Entscheidung, nicht die Arbeit.

Bleibt eine Miete aus, führt dich das Mahnwesen bis zum fertigen Schreiben. Als Orientierung aufbereitet — Rechtsberatung ersetzt VermiOS nicht.

  • §558, Staffel- und Indexmiete je Vertrag geprüft
  • Erhöhungsschreiben und Mahnung als fertiges PDF
  • Rückstände, Fristen und Verzugszins automatisch im Blick
Abb. 6Mieterhöhung — WE 2 · §558
Kaltmiete heute
690,00 €
Ortsübliche Vergleichsmiete (78 m²)
782,00 €
Kappungsgrenze · +15 % in 3 J.
793,50 €
Möglich zum 01.11.2026
+ 92 €/Monat

+ 1.104 € Jahresmiete · Schreiben als PDF fertig

Fristen und Kappungsgrenze geprüft — das Schreiben als PDF.
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Cashflow-Projektion

Cashflow nach Steuern — heute und 30 Jahre voraus.

Ob sich ein Objekt trägt, entscheidet sich nach Steuern. VermiOS rechnet mit deinem Steuersatz — und zeigt, was wirklich übrig bleibt.

Die Projektion zeigt dir 30 Jahre voraus, wann dein Eigenkapital zurückverdient ist — du siehst es, bevor du entscheidest.

  • Operativer Cashflow je Objekt und fürs Portfolio
  • Break-even-Jahr auf einen Blick
  • Annahmen für Mieten- und Kostenwachstum selbst einstellbar
Abb. 7Cashflow nach Steuern · kumuliert
+120+60−60T€±0EIGENKAPITAL-EINSATZBreak-even 2035EINSATZ ZURÜCKVERDIENT2026203620462056
Nach Steuern gerechnet, Jahr für Jahr — 30 Jahre voraus.
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So startest du

In drei Schritten startklar.

Du musst nichts vorbereiten und nichts importieren, um VermiOS zu verstehen — das Beispiel-Portfolio zeigt dir alles, bevor du dein erstes Objekt anlegst.

  1. Konto anlegen

    E-Mail genügt: 30 Tage kostenlos, ohne Kreditkarte, monatlich kündbar. In 2 Minuten bist du drin.

  2. Mit dem Beispiel-Portfolio umsehen

    Ein Klick lädt ein komplettes Beispiel-Portfolio — Objekt, Vertrag, Darlehen, Buchungen. Du siehst sofort, wie VermiOS arbeitet. Ein Klick räumt es wieder weg.

  3. Eigene Daten anlegen, Bank verbinden

    Objekt und Vertrag erfassen, Konto über finAPI verbinden oder Auszüge importieren. Ab dann ordnet VermiOS Mieten und Kosten von selbst zu.

Der ehrliche Vergleich

Verwalten können viele. Dein Vermögen zeigt dir keiner.

immocloud, objego oder vermietet.de verwalten deine Objekte ordentlich. Aber keines zeigt dir dein echtes Nettovermögen in Echtzeit, keines rechnet dir Mieterhöhung und AfA-Potenzial durch — und nicht überall kannst du deine Daten einfach wieder mitnehmen. Excel erinnert dich ohnehin an nichts.

Funktionsvergleich: Excel, immocloud, objego, vermietet.de und VermiOS
 Excelimmocloudobjegovermietet.deVermiOS
Nettovermögen in Echtzeit (Wert − Restschuld)manuellnicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltenenthalten
Mieteingänge automatisch zugeordnetnicht enthaltenenthaltenenthaltenenthaltenenthalten
Nebenkostenabrechnung integriertmanuellenthaltenenthaltenenthaltenenthalten
WEG-Abrechnung als PDF einlesennicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltenenthalten
Mieterhöhung (§558/Index) inkl. Schreiben als PDFmanuellteilsnicht enthaltenteilsenthalten
Mahnwesen mit Verzugszins & Rücklastschrift-Erkennungmanuellteilsteilsteilsenthalten
AfA-Potenzial (Restnutzungsdauer)nicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltenenthalten
Cashflow nach Steuern + 30-Jahres-Projektionmanuellnicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltenenthalten
Export ohne Lock-inenthaltenteilsnicht enthaltennicht enthaltenenthalten
Alle Funktionen ohne Aufpreisnicht enthaltennicht enthaltennicht enthaltenteilsenthalten

Vergleich nach öffentlich verfügbaren Informationen, Stand August 2026. Marken- und Produktnamen gehören den jeweiligen Anbietern.

VermiOS ist nicht das nächste Verwaltungs-Tool. Es ist die Software für dein gesamtes Vermieter-Leben.

Ob eine Wohnung oder mehrere Einheiten: VermiOS bündelt Vermögen, Transaktionen, Nebenkosten, Steuern und Mieterhöhungen in einem System — zu einem Preis, der nicht mit jedem neuen Chaos explodiert.

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Preise

Ein fairer Preis fürs ganze Portfolio.

Kein Preis pro Mieter, kein Feature hinter dem nächsten Tarif versteckt. Du zahlst nach Portfoliogröße — und jede Funktion ist in jedem Tarif dabei.

Start

9,90 €/Monat

bis 3 Einheiten · inkl. MwSt.

Für die eigene Wohnung oder das erste Zweifamilienhaus.

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Beliebt

Portfolio

17,90 €/Monat

bis 10 Einheiten · inkl. MwSt.

Für wachsende Portfolios mit mehreren Objekten.

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Portfolio+

29,90 €/Monat

bis 25 Einheiten · inkl. MwSt.

Für Kapitalanleger mit größerem Bestand.

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Mehr als 25 Einheiten? Sprich uns an →

In jedem Tarif enthalten

  • Vermögens-Dashboard mit Marktwert, Restschuld & Projektion
  • Automatische Mieteingangs-Zuordnung (Bank & Import)
  • Automatische Kategorisierung aller Transaktionen
  • Nebenkostenabrechnung als PDF (inkl. WEG-PDF-Import)
  • Anlage-V-Aufbereitung mit AfA & Schuldzinsen
  • Mieterhöhung & Mahnwesen mit Schreiben als PDF
  • AfA-Potenzial via Restnutzungsgutachten
  • 1-Klick-Datenexport — kein Lock-in

Alle Preise inkl. MwSt. · 30 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte · monatlich kündbar · keine versteckten Add-ons für Briefe, Signaturen oder SMS.

Vertrauen & Kontrolle

Für Eigentümer gebaut, die Kontrolle wollen — nicht noch ein Tool, das Arbeit macht.

Von Vermietern, Kapitalanlegern und Eigentümern gebaut — für den Alltag, den sie selbst jeden Tag kennen.

Aktuelle Werte statt Bauchgefühl

Deine Vermögensansicht basiert nicht auf alten Kaufpreisen, sondern berücksichtigt aktuelle Wertentwicklung, Darlehen und Portfolio-Wachstum.

Ordnung ohne manuelles Sortieren

Banktransaktionen werden strukturiert, kategorisiert und für deine Vermieter-Aufgaben nutzbar gemacht.

Fertige Dokumente statt offener Punkte

Nebenkostenabrechnung, Anlage-V-Auswertung, Mieterhöhung und Mahnung verlassen VermiOS als fertige PDFs — nicht als To-dos.

Deine Daten sind sensibel. Deshalb behandeln wir sie auch so.

  • Bankanbindung über finAPI (BaFin-reguliert) — deine Zugangsdaten sieht VermiOS nie
  • Hosting und Daten in der EU (Frankfurt), Übertragung ausschließlich über TLS
  • Du behältst jederzeit die Kontrolle: 1-Klick-Export, kein Lock-in
  • Übersicht und Vorbereitung — kein Ersatz für Steuer- oder Rechtsberatung

Fragen

Bevor du startest.

Was kostet VermiOS?

30 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte. Danach ein transparenter Staffelpreis nach Portfoliogröße — ab 9,90 €/Monat inkl. MwSt., alle Funktionen in jedem Tarif, keine versteckten Add-ons für Briefe, Signaturen oder SMS. Die Details findest du oben im Abschnitt Preise.

Funktioniert das mit meiner Bank?

VermiOS verbindet sich über finAPI — ein von der BaFin reguliertes Institut — mit der offiziellen PSD2-Schnittstelle deiner Bank. Du bestätigst den Zugriff in deinem Online-Banking, deine Zugangsdaten sieht VermiOS nie. Alternativ importierst du Kontoauszüge als Datei (CSV, CAMT.053, MT940).

Wie sicher sind meine Daten?

Die Daten liegen verschlüsselt in der EU (Frankfurt), DSGVO-konform. Übertragung ausschließlich über TLS, Zugriff nur über dein Konto. Und du kannst jederzeit alles exportieren — deine Daten bleiben deine.

Wie hilft mir VermiOS bei Mieterhöhungen?

VermiOS prüft je Vertrag, was rechtlich möglich ist: §558 mit ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, Staffelmiete (§557a) und Indexmiete (§557b) auf Basis der amtlichen VPI-Werte — inklusive Sperr- und Wartefristen. Das fertige Erhöhungsschreiben lädst du als PDF herunter. Alles als Orientierung aufbereitet; eine Rechtsberatung ersetzt VermiOS nicht.

Was bringt mir die Anlage-V-Auswertung?

VermiOS ordnet Einnahmen und Werbungskosten das Jahr über automatisch zu — inklusive AfA, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand. Am Jahresende exportierst du die Auswertung je Objekt als PDF für deine Steuererklärung oder deinen Steuerberater. Eine Steuerberatung ersetzt sie nicht.

Übernimmt VermiOS die Steuerberatung?

Nein. VermiOS bereitet Daten auf und macht Potenziale sichtbar — etwa Steuer-Rücklagen und AfA-Themen wie das Restnutzungsgutachten. Die fachliche Prüfung übernimmt dein Steuerberater; passende Partner kannst du direkt einbinden.

Für wen ist VermiOS gedacht?

Für private Vermieter, Kapitalanleger und Eigentümer mit einer bis etwa zwanzig Einheiten — von der einzelnen Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus. Kein Hausverwaltungs-Konzern, sondern das Werkzeug für dein eigenes Portfolio.

Wie schnell bin ich startklar?

Konto anlegen, umschauen, loslegen: Ein Klick lädt dir ein komplettes Beispiel-Portfolio mit Objekt, Vertrag und Buchungen — und ein Klick entfernt es wieder. Eigene Objekte, Verträge und die Bankverbindung sind in wenigen Minuten eingerichtet. Ab dann arbeitet VermiOS von selbst.

VermiOS — für private Vermieter

Der nächste Mietmonat kommt sowieso. Die Frage ist: Läuft er wieder durch Excel — oder durch ein System?

Ordne Vermögen, Mieten, Nebenkosten, Steuern und Mieterhöhungen an einem Ort. Starte jetzt mit VermiOS und verwalte dein Portfolio endlich wie ein Eigentümer, nicht wie ein Sachbearbeiter.

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